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Schriftformheilungsklauseln in Mietverträgen sind unwirksam

19 Dezember 2017

Mit seinem Urteil vom 27. September 2017 (BGH, Urt. v, 27.09.2017 – XII ZR 114/16) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass sog. Schriftformheilungsklauseln in Mietverträgen gegen die Vorschrift des § 550 BGB verstoßen und daher unwirksam sind. Gemäß § 550 BGB unterliegen Mietverträge mit einer festen Laufzeit von mehr als einem Jahr der Schriftform (§ 126 BGB). Wird diese nicht eingehalten, gilt der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen mit der Folge, dass dieser von jeder der Vertragsparteien (vorfristig) mit der gesetzlichen Kündigungsfrist  ordentlich gekündigt werden kann. Ein Mietvertrag mit einer vertraglich vereinbarten Fest- bzw. Restlaufzeit von beispielsweise 10 Jahren kann dann mit einer Frist von 6-9 Monaten beendet werden. Fallstricke für Schriftformverstöße ergeben sich schnell: Die Schriftform erfordert sämtliche vertragswesentliche Absprachen in den Mietvertrag sowie eventuellen Nachträgen und Zusatzabsprachen in Schriftform aufzunehmen. Die Schriftform betrifft insbesondere auch die korrekte Unterzeichnung des Mietvertrages, etwa in Fällen, in denen ein Vertreter unterschreibt, wie auch das Zustandekommen des Vertrages selbst: So kann ein Schriftformmangel bereits darin begründet sein, dass die Gegenpartei das Vertragsangebot „verspätet“ unterschreibt und zurückschickt. Auch im Bereich der Projektentwicklungen und der „Vermietung vom Reißbrett“ spielt die Einhaltung der Schriftform eine herausragende Rolle. Hier geht es darum, dass der erst noch in der Entstehung begriffene Mietgegenstand jederzeit hinreichend bestimmt bzw. bestimmbar vertraglich konkretisiert wird.

Um den strengen gesetzlichen und von der Rechtsprechung laufend weiter ausdifferenzierten Anforderungen nachzukommen, werden in langfristigen Mietverträgen häufig sog. Schriftformheilungsklauseln verwendet. Diese besagen sinngemäß, dass sich die Vertragsparteien an die gesetzliche Schriftform halten wollen und sie sich dazu verpflichten, jederzeit alle Handlungen vorzunehmen, um dem gesetzlichen Schriftformerfordernis zu entsprechen und keine der Parteien unter Berufung auf einen Schriftformmangel den Mietvertrag vorzeitig kündigen werde.

Nachdem der Bundesgerichtshof vor längerer Zeit bereits entschieden hat, dass solche Klauseln gegenüber einem Erwerber eines vermieteten Grundstückes keine Wirkung entfalten können, dieser an einer Kündigung also nicht gehindert ist (siehe BGH, Urt. v. 22.01.2014 – XII ZR 68/10), überrascht das nun vorliegende Urteil nicht unbedingt. Gleichwohl dürften die Konsequenzen für die Vertragspraxis und die Immobilienwirtschaft beachtlich sein, wobei sich die Dynamik aus unterschiedlichen Interessenslagen ergeben kann. Je nachdem ob die Vertragsregelungen, insbesondere der Mietzins, für den Vermieter oder den Mieter günstig sind, erweist sich die Möglichkeit einer schriftformmangelbedingten vorzeitigen ordentlichen Kündigung als Chance für die eine und zugleich als Risiko für die andere Vertragspartei. In jedem Fall hat der Bundesgerichtshof mit seiner Entscheidung eine bislang bei der kündigungswilligen Vertragspartei bestehende Unsicherheit über die Relevanz einer Schriftformheilungsklausel nun mit begrüßenswerter Klarheit ausgeräumt und hierdurch Rechtssicherheit geschaffen. Daher darf damit gerechnet werden, dass es nun wieder deutlich vermehrt zur Prüfung von Mietverträgen unter dem Gesichtspunkt der Einhaltung der Schriftform  kommen wird. Wie der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung klarstellt, kann einer ordentlichen Kündigung dann zwar noch der Einwand des Verstoßes gegen Treu und Glauben nach § 242 BGB entgegenstehen. Dieser allgemeine Rechtsgedanke ist aber stets zu beachten, wenn es um die Frage geht, ob der geltend zu machende Anspruch so auch tatsächlich durchsetzbar ist. Insofern wird bei der Frage, ob ein Schriftformmangel vorliegt, auch jeweils zu prüfen sein, ob dieser Mangel durch eine der Vertragsparteien im Vorfeld „provoziert“ wurde.