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Artikel:

Bei Umbaumaßnahmen und Mieterhöhung: Nachtrag zum Gewerberaummietvertrag erforderlich

01 April 2016

Sachverhalt

Die klagenden Mieter hatten ursprünglich vom Rechtsvorgänger der beklagten Vermieter Räume zum Betrieb einer Zahnarztpraxis im Erdgeschoss angemietet.

Zum Zweck der Praxisvergrößerung schlossen die Mieter dann einen neuen schriftlichen Mietvertrag, der sich neben den Erdgeschossräumen auch auf Räume im ersten Obergeschoss bezog. Es erfolgten Umbaumaßnahmen wie ein Deckendurchbruch und der Einbau einer Verbindungstreppe zwischen den beiden Geschossen, deren Kosten die klagenden Mieter trugen. Als Vertragsende war der 30. April 2020 vereinbart, als monatliche Miete ein Betrag von EUR 1.350.

Knapp acht Monate nach Vertragsabschluss vereinbarten die Mieter mit dem Rechtsvorgänger des Vermieters mündlich, dass die monatliche Miete ab 1. Januar 2006 um EUR 20 auf EUR 1.370 erhöht werde und vermerkten dies auf dem Mietvertragsexemplar der Mieter.

Im Oktober 2013 kündigten die Mieter das Mietverhältnis und klagten auf Feststellung, dass sie als Mieter das zwischen den Parteien bestehende Gewerberaummietverhältnis wirksam durch Kündigung beendet haben.

Entscheidung

Auch wenn der BGH (XII ZR 114/14) keine Entscheidung in der Sache getroffen hat (die Entscheidung des Berufungsgerichts wurde aufgehoben und zurückverwiesen), ist diese Entscheidung für die Praxis doch bedeutsam, da sich der BGH zum Thema Mieterhöhung sowie Umbaumaßnahmen und deren jeweilige Auswirkungen auf das gesetzliche Schriftformerfordernis (§ 550 BGB) äußert.

Wird ein Mietvertrag (oder Pachtvertrag) für längere Zeit als ein Jahr nicht in „schriftlicher“ Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit und ist innerhalb der gesetzlichen Fristen kündbar - obwohl die Parteien eine feste Laufzeit vereinbart haben. Nach der Rechtsprechung ist diese sogenannte „gesetzliche Schriftform” (§ 550 BGB) nur gewahrt, wenn sich die für den Abschluss des Vertrags notwendige Einigung über alle „wesentlichen“ Vertragsbedingungen, insbesondere den Mietgegenstand, die Miete sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses, aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergibt.

Mündliche Vereinbarung zur Miethöhe

Bislang wurde es in Rechtsprechung und juristischer Literatur uneinheitlich gesehen, ob eine nachträgliche dauerhafte Änderung der Miete stets und unabhängig von ihrer Höhe wesentlich im Sinne des § 550 BGB ist oder es der Überschreitung einer Erheblichkeitsgrenze bedarf. Anders als von der wohl überwiegenden Meinung in Rechtsprechung und Literatur vertreten, hat der BGH nun entschieden, dass die Änderung der Miethöhe stets eine wesentliche -  und jedenfalls soweit sie für mehr als ein Jahr erfolgt und nicht jederzeit vom Vermieter widerrufen werden kann - dem Formzwang des
§ 550 Satz 1 BGB unterfallende Vertragsänderung darstellt.

Das bedeutet, dass im Falle einer mündlich vereinbarten geringfügigen Änderung der Miete das Risiko besteht, dass der Mietvertrag von Vermieter und Mieter wegen eines Schriftformverstoßes gekündigt werden kann.

Umbaumaßnahmen des Mieters und verlorene Baukostenzuschüsse

Nach der Rechtsprechung des BGH unterliegen auch Nebenabreden der Schriftform, wenn sie den Inhalt des Mietverhältnisses gestalten und nach dem Willen der Vertragsparteien wesentliche Bedeutung haben. Treffen die Mietvertragsparteien Vereinbarungen zu am Mietobjekt vorzuneh-menden Um- und Ausbauarbeiten und dazu, wer diese vorzunehmen und wer die Kosten zu tragen hat, so liegt nach Ansicht des BGH die Annahme nicht fern, dass diesen Abreden vertragswesentliche Bedeutung zukommt.

Um- und Ausbaumaßnahmen eines Mieters - genauso wie verlorene Baukostenzuschüsse, die bereits Jahre zurückliegen! - können nach dem BGH wesentlich im Sinne des § 550 BGB sein und - fehlt eine entsprechend schriftformwahrende Vereinbarung - zu vorzeitiger Kündbarkeit des Mietvertrags führen.

Fazit/Konsequenzen

Der BGH hat - wieder einmal - seine vielfach kritisierte Rechtsprechung zur Reichweite des gesetzlichen Schriftformerfordernisses fortgeführt. Für Vermieter und Mieter von Gewerbeflächen bedeutet dies, dass bei der Vertragsgestaltung einschließlich etwaiger Nachträge zum Mietvertrag weiterhin besondere Sorgfalt notwendig ist. Dies gilt auch und gerade bei vermeintlich nebensächlichen Aspekten wie geringfügige Änderungen der Miethöhe oder der Vereinbarung von Baukostenzuschüssen. Um das Risiko der Kündbarkeit des Mietvertrags zu reduzieren, sollte im Zweifel stets ein formwirksamer Nachtrag geschlossen werden.